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未來10年公私營房屋供應料達55萬伙 公屋或提前年半上樓
作者:曾業俊   來源:文匯報    2023-04-28 09:30

【識港網訊】在新一屆政府的政策推動下,本港房屋供應將出現明顯改善。團結香港基金昨預計,未來10年最樂觀情況下公私營房屋落成量可共達55萬伙,較「長策」未來十年供應目標43萬伙多出28%。未來5年公屋輪候時間有望在2026/27年度較高位減少一年半,降至4.6年,私宅年均落成量達1.9萬伙,超過去5年平均的1.82萬伙。不過,目前基層住屋問題未解決,不少市民屈居劏房,基金會指出,「北部都會區」是長遠房屋供應的關鍵,將供應第二個5年60%的公營房屋,當局需繼續落實「北都」計劃。

◆團結香港基金預測,未來5年公屋落成量將明顯改善,平均輪候時間有望縮短至4.6年。圖中為李正儀博士,左為葉文祺。 香港文匯報記者郭木又 攝

隨着新一屆政府在土地房屋政策上着力「提速、提效、提量」,基金會報告展望,2023/24至2027/28年度,在按時交付3萬伙簡約公屋的前提下,公屋年均落成量將達3.17萬伙,達到「長策」年均目標,而扣除簡約公屋後的公屋年均落成量則約2.57萬伙。公屋綜合輪候時間可望從2021/22年度的6.1年高位,下降至2026/27年度的4.6年,接近政府定下的績效目標,因此簡約公屋將成為短期不可或缺的額外補給。

1997/98-2032/33年度公營房屋年實際及預計落成量
2010/11-2026/27年度公屋一般申請者的平均輪候時間

公屋總落成量可達36萬伙

此外,假設公屋用地及所有單位如期交付及落成,加上預期施政報告中提升建築效率的措施能有效改善慣性延誤,估計未來10年公屋總落成量可達約36萬伙,兌現施政報告表示已覓得土地興建的所有潛在單位供應,並超出「長策」目標約兩成。

至於私宅,基金會假設精簡發展程序等利好政策措施能成功落實,展望未來5年私宅年均落成量將達1.9萬伙,較去年的5年期滾動估算1.73萬伙上調近一成,同時比過去5年平均1.82萬伙落成量有所改善。然而,單靠目前確定的發展項目,第二個5年期(2028至2032)私宅年均落成量預計只有約1.39萬伙,雖然仍高於「長策」年均目標,但與第一個5年期相比則會跌近三成。

2028/29-2032/33年各區公營房屋落成量預測

多管齊下緩解基層住屋困難

報告指,自2017/18年度以來私宅熟地供應驟降,已經預示了落成量將在5年後下滑。要提高落成量,關鍵在於釋放「北都」的發展潛力。假設「北都」內所有規劃申請項目都能得以推進落實,2028至2032年間的年均落成量將能達到1.88萬伙。

團結香港基金總裁李正儀博士昨表示,困擾香港3年的疫情終於結束,加上政府公布新政策措施,改善房屋供應前景,但絕不能掉以輕心。目前基層住屋問題尚未解決,不少屈居劏房的市民仍在等待上樓,大量夾心階層和青年家庭期待置業。當局未來必須緊跟擬好的供應路線,在5年內着力減少公屋輪候時間,並在10年內達成「長策」公私營房屋供應目標,為香港建立穩健基礎以持續提升居住空間,逐步邁向更宜居城市願景。

◆團結香港基金認為,普及組裝合成建築技術以興建過渡性房屋和簡約公屋等,將加快建屋進度。資料圖片

團結香港基金副總裁葉文祺認為,要在較短期內提升房屋供應,緩解基層住屋困難,除了落實精簡造地程序措施,將大型發展項目的造地年期由13年縮短至7年,小型地盤的造地程序由6年減至4年,以加快房屋供應;更要有足夠建築人才,並引入建築科技提升建築效率,普及組裝合成建築技術以興建過渡性房屋和簡約公屋等,加快建屋進度。

主要假設

情景1 公營房屋建設計劃的全數單位及簡約公屋均如期落成

情景2 公營房屋建設計劃的全數單位均如期落成,不計及簡約公屋

情景3 公營房屋建設計劃內16%的單位延誤落成*,不計及簡約公屋

註:*透過逐一比對過往十年的公營房屋建設計劃,結果顯示公營房屋單位在此期間的延誤落成比率為16%

「北都」佔第二個5年公營房屋供應60%

團結香港基金的報告指出,政府在房屋供應的達標路上並非沒有隱憂,要確保未來10年公私營房屋供應達標,關鍵在於加快開拓「北部都會區」,提升土地交付效率,增加熟地供應儲備。報告指,「北都」將佔第二個5年公營房屋60%供應量;同時也關係私宅供應,若「北都」一切推展順利,本港2028至2032年年均私宅落成可達1.88萬伙。基金會建議,新界大規模城鎮化、精簡發展程序以及交通基建先行,當局都應持之以恒,繼續落實。

團結基金:先做好交通基建

團結香港基金副總裁葉文祺建議,政府應以「基建先行」發展「北都」,過往新市鎮的首批入伙居民都被指是「開荒牛」,因為大型基建及交通配套未能及時落成。「北都」的規劃申請好多都在已有新發展區之外,如要盡量釋放這些土地的發展潛力,並且減少延誤,最重要是「基建先行」,做好交通基建。

解決土地佔用問題 消除風險

第二是要及早消除改劃地風險,處理「北都」原有佔用人。由於預料第二個5年期佔10年公屋供應中的三分之二,當中高達六成公屋將來自「北都」,而其中一半又屬於棕地群等分布較零散的改劃地。這類用地存在不少複雜佔用問題,可能在收地及土地清理過程中需要額外時間處理,包括重新安置原有佔用人,例如棕地作業者、居民、農民等。基金會建議當局提前制訂具針對性的重置及安置策略,提早讓原有佔用人接受搬遷,盡早移除相關延誤風險。

發展兼顧環保 需跨部門統籌

除了現時已知的項目之外,「北都」內還有不少正在進行規劃申請的私人發展項目。為了整全發展「北都」供應糧倉,釋發展潛力穩未來供應,還有待政府解決環保問題。「北都」大部分是濕地,亦有其他環境敏感地帶,要在發展同時顧及環保,取得平衡。另一方面,「北都」有好多不同的厭惡性設施,例如屠房、堆填區、污水處理廠等,與都會區發展並不匹配,搬遷或美化這些設施都是釋放「北都」土地的關鍵。

「北都」牽涉範圍廣泛,包括交通、排污、保育、環保、造地等不同部門,政府要有跨部門統籌,讓不同部門有統一的目標、時間表和路線圖推進項目,這些將是第二個5年期私宅落成量能否進一步提升的決定性因素。

责任编辑:wang