【識港網訊】標普全球評級發表報告指，本港房地產供應過剩，導致住宅、商業及零售房地產價格自2021年底起同步下行，將削弱受評級發展商的信用實力，並可能繼續打擊銀行業，特別是中小型銀行。特區政府6日晚上回應指，不同意住宅物業供應過剩的觀點。去年底，私人住宅單位的空置率為4.5%，與過去20年（2004至2023年）的長期平均數相同；租金亦持續穩健上升，數據反映目前住屋需求殷切。

特區政府表示，受惠於利率大致向下、經濟持續增長、更多人才到港，今年住宅物業市場應會穩定發展。政府會繼續密切監察市場變化，以審慎務實的態度致力維持住宅物業市場穩健發展。至於非住宅物業，政府已推出措施穩定市場。考慮到寫字樓空置率近年處於高水平及未來幾年的供應仍相對充足，政府在來年不會推售商業用地，讓市場有空間消化現有供應。政府亦會考慮將部分原本可在未來數年推售的商業用地改劃作住宅用途，以及在用途上提供更多彈性。

特區政府指，香港銀行體系的房地產貸款總額為34,000億港元（截至2024年12月底），佔總貸款約三分之一，而房地產貸款中56%為住宅按揭貸款，餘下44%為本地地產發展及物業投資貸款。金管局一直密切監察香港銀行的穩健發展，即使面對環球宏觀經濟不確定性，銀行體系保持信貸質素和風險可控。

特區政府又說，就住宅按揭貸款而言，2025年1月底整體按揭貸款拖欠比率只有0.12%，負資產個案的拖欠比率於2024年12月底也只有0.15%，反映絕大部分按揭貸款的借款人都能如期還款。在金管局的逆周期宏觀審慎監管措施下，本港樓市按揭比率穩健，平均按揭成數為60%，供款與入息比率也處於40%的低水平。隨着美聯儲減息，本港主要銀行過去一年多相繼下調最優惠利率0.625厘，使按揭利率下降。住宅物業樓價近月有趨於穩定跡象，而標準普爾於2025年3月5日發布的報告也預計今年本港樓價靠穩。

特區政府說，就本地地產發展及物業投資貸款而言，我們同意標準普爾就香港銀行有能力應對商業房地產所帶來的壓力的觀點： 香港銀行對本地地產發展及投資貸款的風險敞口，大部分是面向財務狀況較好的大型企業。至於本地中小型地產發展商及投資者的風險敞口，包括一些財政狀況較弱或資產負債比率較高的發展商及投資者，銀行早年已經採取了信貸風險緩衝措施，有關貸款大部分均有抵押品。整體而言，本地地產發展及物業投資相關信貸風險可控，銀行沒有對任何單一借貸人過度集中，銀行也採取了信貸風險緩衝措施應對。

雖然銀行體系的特定分類貸款比率正慢慢重返約2%的長期平均水平，但銀行整體資產質素風險可控，撥備維持充足。截至2024年12月底，銀行信貸撥備覆蓋率（即一般和特殊準備金總和相對呆壞帳餘額的比率）約65%，若將抵押品變現價值從呆壞帳餘額中扣除，銀行信貸撥備覆蓋率約145%。

特區政府強調，就標準普爾報告特別提及的中小型銀行，也一直按照金管局指引採取合適的信貸風險緩衝措施，包括抵押品。此外，香港銀行有充裕資本金（總資本比率在2024年12月底為21.8%）和良好盈利，以應對物業價格一旦出現大幅波動的極端情境。