【識港網訊】7月30日，中共中央政治局召開會議，分析研究目前經濟形勢，部署下半年經濟工作。其中，「實施城鎮老舊小區改造」再次被中央點名，並首次將其納入補短板工程。分析認為，老舊小區改造工程對於經濟增速下滑具有較強的支撐，有望在中國經濟面臨下行壓力之下，成為拉動投資、穩定內需的新工具，是符合目前穩增長的重要舉措。同時，老舊小區改造提升了居住環境，亦是重大民生工程和發展工程。不過，改造工作需在經濟效益和民生便利上取得平衡，宜因地制宜探索改造方案，還需形成成熟的項目融資機制，解決資金來源問題。

此輪改造迎4萬億風口

自去年以來，中國經濟內外承壓，投資和消費走弱，甚至中國國家統計局7月15日發布的2019年二季度的國內生產總值(GDP)數據顯示，剔除物價變動後的同比實際增長率為6.2%，單季度增速創1992年來新低。如此情形下，目前中國經濟急需找到新的增長點。但由於以基建為代表的很多領域的需求已近飽和，繼續大規模投資很可能會帶來產能過剩，而官方又不斷重申「住房不炒」，還提出「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」，在這樣的背景下，老舊小區改造有望成為拉動投資、穩定內需的新工具。

對老舊小區進行大規模改造，理論上可以帶來大規模的投資，同時居住條件改善之後，居民還會增加對家電家具等商品的消費需求，是可以兼顧增長與民生的項目。

而從今年3月份的《政府工作報告》，再到6月份的國務院常務會議，對老舊小區改造的定位越來越高。隨後的7月初，國務院召開政策吹風會，住建部副部長黃豔全面介紹了目前老舊小區改造的準備情況，預示着老舊小區改造即將在全國範圍內全面展開。

7月30日，中共中央政治局召開會議，分析研究目前經濟形勢，部署下半年經濟工作。其中，「實施城鎮老舊小區改造」再次被中央點名，並首次將其納入補短板工程。由此預見，政府投資穩增長的手段正在從過去多年的「棚戶改造」向「老舊小區改造」轉變，將「穩投資」與老舊小區改造緊密聯繫在一起，上升為國家的重要工作。官方冀通過老舊小區改造來拉動投資與消費，補齊中國經濟發展的短板，使得中國經濟可以更好地應對壓力和實現高質量發展。

而根據5月住建部披露數據，全國共有老舊小區近16萬個，涉及居民超4200萬戶，建築面積約40億平方米。據國務院參事仇保興今年3月份的估算，初步估算中國城鎮需綜合改造的老舊小區投資總額可達4萬億元，如改造期為5年，每年可新增投資約8000億元以上。

中信證券分析研報同樣指出，老舊小區改造加速推進或能抵消棚改減半的投資缺口。今年棚改走向尾聲，公布的2019年31省和直轄市棚改計劃僅為288.5萬套，較2018年實際開工套數下降54.5%，2019年棚改數量縮減最多導致的投資額減少約4500億元，而舊改每年新增加的8000億元，則高於棚改減半導致的資金缺口。

新時代證券首席經濟學家潘向東分析稱，如果老舊小區改造按照每平米300元至500元的成本，將會帶來2萬億左右投資需求，佔中國GDP比重大約在2%左右。他還指出，由於一線城市改造成本更高，若改造期是3年到5年完成，每年新增投資也在5000億元左右，這將拉動中國基建投資增速回升2-3個百分點，對經濟的直接貢獻是千分之五左右。在潘向東看來，老舊小區改造對於經濟增速下滑具有較強的支撐。

另一方面，老舊小區改造針對的是建造時間比較長，市政配套設施老化，公共服務缺項等問題比較突出的居住小區。潘向東認為，老舊小區改造不僅有助於「穩投資」，還有助於改善居民生活水平，提高城市生活品質。

而中原地產華南區總裁李耀智表示，老舊小區改造具有對整體的中國經濟起到拉動作用是肯定的，但其只是中國經濟的動力之一。而由於改造力度需要在經濟效益和民生便利上找到一個平衡點，此輪老舊小區改造更多的是側重民生方面的改善。

政府力量將不再主導

關於住房改造的話題極易引起社會熱議，除了其與民生息息相關以外，還因此前有些住房改造一度成為「造富運動」。這次老舊小區改造或許涉及4萬億的巨額投入，讓人容易聯想到2015年開始的3萬億棚改，但實則不同。

要理清上述這些，首先需要區分好此前的「棚改」「舊改」和這次「城鎮老舊小區改造」的區別。關於棚戶改造，其對象是一些危舊住房，早期以實物安置為主，2015年起轉向貨幣化安置，2018年開始又回歸實物安置，其從2015年開始成為政府投資穩增長的重要手段，形式上是推倒重建。而舊城改造更多的是有步驟地改造和更新老城市的全部物質生活環境，是一種城市更新，不局限於樓房。

而這次的老舊小區改造，可以認為是一種微改造。黃豔在此前住建部的吹風會上介紹，目前老舊小區改造內容主要分三大類：一是保基本的配套設施，包括水、電、氣、路等;二是提升類的基礎設施，包括公共活動場地、配建停車場、物業用房等;三是完善公共服務類的內容，包括養老、撫幼、文化室等設施。從現在來看，老舊小區改造不是棚改升級版，更像是過去舊改的升級版。

而李耀智則指出，政府方面的力量在棚改與老舊小區改造上有不同體現。他表示，棚改更多的是針對危房的改造，其由政府的力量主導，而老舊小區改造，政府的力量並不會成為主導，不會以行政手段去干預。此外，由於老舊小區改造涉及的微觀訴求紛繁複雜，所以需要較長的時間才能體現出成效。不過他也指出，由於城市更新與城市競爭力掛鉤，「地方政府在大的方向上，肯定還是希望能加快速度推進城市老舊小區改造的改造，提高城市的配套，吸引更多的人才，提升城市的競爭力」他說。

小區改造須因地制宜

一般老舊小區的建成時間在20年以上，是市政配套設施老化問題突出、公共服務缺項較多的住宅小區，嚴重影響了小區居民的生活體驗與質量。由此，並不是單純地給老房子外表刷上新漆就可完成改造工作的，官方明確表示，這是一項全國範圍開展、涉及上億人的大工程和大戰略。

按照住房和城鄉建設部的要求，各地應優先改造小區水電路氣及光纖等配套設施，有條件的地區可因地制宜加裝電梯，建設養老和撫幼服務設施、無障礙設施、停車庫等配套設施，實施節能改造等。

值得注意的是，隨?中國城鎮化不斷推進，居民對於舊小區改造的訴求會不斷增多，如果改造工程更側重民生，對居民的實際需求照顧越多，無疑改造成功的可能性更高。而如果過於強調刺激經濟的作用，忽視民眾的實際需求，反而可能會給居民帶來負擔。這也是李耀智所說的，改造力度需要在經濟效益和民生便利上找到一個平衡點。

但在改造工作的過程中，會遇到居民意見難以統一、資金難以籌集，甚至利益不均帶來衝突等實際問題。譬如典型的加裝電梯問題，不同樓層的居民對其需求是不一致的，如何分攤安裝和後期運行費用，是具有共性的現實難題。而一些老舊小區經過改造後，可能會收取物業費用，居民的接受程度也是不一樣的。

打破單一融資來源

老舊小區改造之難，在數據上也有體現。以深圳數據為例，截至2018年底，深圳城市更新項目立項746個，已經批了規劃的448個，取得實施主體的275個，實施率約為37%。深圳2018年的城市更新項目，超過一半沒有實施，表明老舊小區的改造工作在「面廣量大」的現實條件下，改什麼、怎麼改、改後如何建立長效管理機制，都仍需探索。

據統計，2018年全國老舊小區加裝電梯已經完成了1萬多部，正在施工的有4000多部，正在辦理前期手續的有7000多部，這項工作正在全方位推開。經驗表明，老舊小區改造必須因地制宜，甚至是一個樓門一個方案，一棟一個方案。

國務院發展研究中心研究員劉為民同樣認為，地方政府應探索一些適用於當地住房條件的改造模式。他指出，一些地方政府對於老舊小區的改造已經進行了一些有益的探索，在老舊小區的改造範圍改造力度、針對的人群針對的樓型，已經取得了一些經驗。「應該鼓勵地方政府能夠盡力而為、量力而行地來探索一些適用於當地住房條件的改造模式。」他說。

老舊小區改造對於民生和經濟具有重要意義，但目前對老舊小區改造仍然處於試點探索階段，目前最大的共性問題在於資金統籌，也就是老舊小區改造資金來源問題，能否順利推行仍然需要資金來源端的配合。

據估算，老舊社區改造的總投資額可高達4萬億。而目前全國的老舊小區改造項目，還是以市、區兩級財政資金為主，社會和居民參與較少，單純依靠財政投入，無疑資金壓力較大。

據官方介紹，目前老舊小區改造的資金來源，主要由社會資本、個人和政府三方構成，同時，還要創新投融資機制，加大金融對老舊小區改造的支持。此前國務院也提出，要以可持續方式加大金融對老舊小區改造的支持，運用市場化方式吸引社會力量參與。可以認為，社會資本的參與，是老舊小區改造的關鍵。

而地方上為推進小區改造，廣州等地探索建立「以政府投資帶動企業、居民共同出資」的資金籌措機制。對於水電氣等基礎配套設施，由財政專項資金加以保障;對於提升類項目，則鼓勵居民通過自籌、房屋維修基金等渠道籌集部分資金。

在資金方面，李耀智表示，由於老舊小區改造工作面廣量大，或許會拖延改造項目的工期，給投資方帶來資金成本的壓力。他還指出，即使政府更主動作為，也要在經濟效益和民生便利上找到一個平衡點，不會大規模上馬改造工程從而影響民生便利。而如若老舊小區改造沒有一定的規模，經濟效益又或許體現得不明顯。「所以說怎麼去取捨，值得研究，暫時沒看到很好的平衡方案」，他說。

潘向東則認為，改善老舊小區改造資金來源單一問題，需要吸引更多社會資金參與進來。他表示，對於老舊小區基礎配套設施方面的改造，可以由中央、地方市區按照比例，財政專項資金配套;而對於加配電梯等改善型項目，鼓勵企業和居民共同出資，尤其是居民購房中繳納的房屋維修基金以及企業配套，居民分期等辦法吸引更多主體參與進來，改變老舊小區改造資金來源單一的難題。