【識港網訊】政府早前公布本港首季經濟按年增長0.5%，為近10年增長最緩慢的季度。3月零售業總銷貨價值臨時估計為397億元，按年微跌0.2%，首季零售銷售則下跌1.2%。中美貿易戰正酣，外圍宏觀經濟非常不穩，一眾與剛需相關的收租股，包括九倉置業(1997)及冠君產業信託(2778)成為「抗震」之選，值得留意。

昨日大市微升，大部分收租股股價卻呈現跌幅擴大趨勢，不過九倉置業升0.89%，成為表現最佳收租股，收報56.75元。太古地產(1972)、冠君產業信託、領展(823)跌幅擴大，昨日分別收跌0.3%、0.45%和0.83%。冠君產業信託和九倉置業的股息分別約3.7厘和3.9厘，現階段可趁低吸納，長線持有作收息之選。

匯豐研究發表報告指，最壞情況將結束，下半年零售市場出現潛在轉勢，在租金增長前景支持下，將對零售收租股更為有利。九倉置業專注開發百貨、食品、消費品等部業務，很有可能是受惠最多的股份。另外，該行預料寫字樓租賃業務仍具有良好前景，特別是高端市場。

九倉：分拆投資物業釋放價值

九倉置業擁有海港城、時代廣場、會德豐大廈、卡佛大廈等優質資產，有穩定租金收入，位於尖沙咀和銅鑼灣的地標物業多，不論是租金收入增長還是物業估值升值，都會較為穩妥。彭博綜合預測，公司的2019年股息率為3.7厘，2020年股息率將會穩定增長到3.9厘。

瑞銀發報告指，九倉置業最受惠於基建帶動的內地旅客增加，預期未來3年的租金收入的年均複合增長率可達6%，目前股價相當於每股資產淨值(NAV)折讓40%，預測股息率為3.7%，大致符合其過去表現。銅鑼灣時代廣場未來三年，整體租金增長僅4%，基建帶來的旅客增長未必如尖沙咀。瑞銀料九龍倉置業2019至2021年每股盈利分別為3.56元、3.76元及3.94元，並首予該集團「買入」評級，目標價看65元。

根據3月零售業銷售數字，若按主要類別分類，包括超級市場貨品、藥物及化妝品、百貨公司貨品及食品、酒類飲品及煙草民生消費用品升幅非常明顯。若按租金、面積和銷售計，九倉旗下三大商場租戶佔比最大的，正正是售賣化妝品和百貨公司貨品的中高檔商戶，消費品整體銷售額續向好，料會對九倉的投資物業收入有正面影響。另外，值得留意的是，區內訪港人流增加容許商場向租戶收取更高的營業額分成，推動整體租金收入增長。

冠君：租金仍有上調空間

寫字樓收租股則可以留意冠君產業信託。光大新鴻基研報指，冠君旗下物業組合有朗豪坊和花園道3號，去年租金收益總額為26.77億元，按年上漲了10.1%。倘若分類進行分析，去年冠君旗下所有物業的租金收入全線上升，其中以花園道3號出租率和市場租金均創歷史新高，分別為99.1%及13.9億元。研報又指，該公司每基金單位分派則增加8.0%至0.2617元，以現價計，息率約4%，屬吸引水平。

光大新鴻基認為，寫字樓供應持續緊張，零售市場則因環球經濟放緩不明朗，新基建有望帶來更多訪港旅客，可緩和部分負面影響。冠君的投資組合包括寫字樓及商場，兩者互補有助降低宏觀經濟的衝擊，實現物業收益持續增長。他們建議於6.4元以下水平分段吸納，作為房地產信託基金，此股份較適合作中長線投資。目標7.28元，止蝕5.75元。

瑞銀亦指，看好冠君旗下花園道3號2019年至2020年續租租金情況，至去年底現收租金較市值租金是有30%的折讓，而2019及2020年分別有25%及37%租約到期。倘若冠君2018年至2021年總租金收入每年升7%，每基金分派複合年增長率也可以達到8%，因此予「買入」評級，目標價看8元。

揀收租股睇物業和租戶組合

市面上的收租股不下20隻，投資者應該注意哪些指標以抗衡外圍經濟帶來的影響？本港零售銷售今年第2季有復蘇象，一眾收租股因此受到追捧，部分房地產信託基金(REITs)旗下商場擁有許多剛需行業，比如超級市場、食品等等，這類股份在波動的股市中表現較穩健。

綜合業內人士觀點，不難看出，要揀一隻好的收租股，首先要看其物業組合的分散程度，因種類差異性，同時持有寫字樓、酒店、工廈和商場等不同品類的，或能夠更平衡地發展，兼顧各種潛在可能，對於其價值及租金穩定性有十分重要的影響。

另外，項目分布地區廣闊，所能享受的政策福利也就越高，一個同時在東涌和屯門擁有商場的股份可以同時受惠於明日大嶼和大灣區政策。基金所投資的房地產項目品種愈多、分部範圍越廣，投資風險便愈小。

還有，目前訪港旅客大多為自由行遊客。因此，能夠推出優惠、開倉和折上折活動的商場，以及F&B(餐飲)租戶佔比較高，此類滿足遊客最基本需求的收租股，自然會更吸引旅客。 鄭珊珊