【識港網訊】美國聯儲局昨日議息後宣布，維持聯邦基金利率在4.25厘至4.5厘區間不變，符合市場預期。受此影響，香港三大發鈔銀行滙豐銀行、中銀香港（02388）及渣打銀行（香港）也分別表示，維持最優惠利率（P）在5.25厘水平。值得注意的是，近期港元匯率走強帶動資金流入香港，金管局預計這將持續影響港元拆息（HIBOR）走勢，特別是較短期限的息率。

昨日，港元1個月HIBOR跌至2.09厘，創近三年低位，H按實際息率3.39厘，為近兩年首次低於P按的「封頂息」3.5厘。以100萬元貸款計算，選擇H按的業主每月可節省約61元利息支出。

中原按揭董事總經理王美鳳分析指出，近期資金持續流入香港，銀行體系總結餘已回升至1700多億元水平，這是導致拆息回落的主要原因。她預計，隨着美國可能在7月啟動減息周期，年內聯邦基金利率或逐步降至3厘左右，屆時港元拆息及本地利率也將跟隨下行。

體系資金充裕 港元拆息跌

王美鳳表示，由於關稅戰引發市場對美國經濟發展的憂慮，最近有關減持美元資產及不同金融需求，令大量資金流入本港，銀行體系結餘重上1700多億元水平，短期內仍有機會上升，近日已帶動本港銀行同業拆息顯著回落。

不過，王美鳳特別提醒選擇H按的業主需注意，由於拆息波動較大，實際按揭利率是以每月結算當日的拆息水平計算。H按的利率機制是採用「就低不就高」原則，即比較當月拆息計算的利率與P按封頂利率，取較低者作為實際利率。因此，當拆息跌穿封頂利率時，市場按息就會立即跟隨下調，讓業主即時受惠。

根據3月份金管局住宅按揭統計調查，H按選用比例90.4%，按月下跌3.2%，創5個月新低。經絡按揭轉介首席副總裁曹德明認為，派息及新股活動將會繼續推高港元需求，預計HIBOR將反覆回落，H按的選用比例有望再次回升。

星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝為業主算了一筆賬，以最新H按利率3.39厘、30年還款期計算，每100萬元貸款下月供款可減少約61元。若HIBOR再跌0.1厘，每月供款可再減約50元。他預計下半年P可能還有0.25厘的下調空間，將進一步減輕供樓人士負擔。

最優惠利率年內料下調

王美鳳分析指出，美國關稅政策帶來高度不確定性，與各國談判是否取得成果，可影響變化甚大，美國6月可能靜觀其變，維持息率不變機會較大，但相信7月較大機會再次進入減息周期。基於本港拆息加快下跌，預期屆時港P將會跟隨下調。

王美鳳續稱，香港銀行體系資金充裕，不僅加快拆息回落，亦有利按揭息率進一步加速下調。此外，銀行資金充裕亦有利樓按市場發展，以往當拆息下降銀行資金成本降低，銀行亦較有意向增加按揭優惠，讓供樓人士受惠。

樓市方面，多位專家持樂觀態度。王美鳳表示，今年第二季市場利好因素增多，加上租務旺季提前，租金上漲而利率下跌，使得供平過租的情況更為明顯。她預計，這將促使部分租客轉為買家，有助於支持樓價回穩。

市場普遍認為，當前利率環境為香港樓市提供了喘息機會。隨着資金持續流入、拆息回落，加上可能跟進的聯儲局降息，香港按揭市場正迎來周期性轉折點。不過專家也提醒，H按利率隨拆息波動，業主仍需留意利率風險。