【識港網訊】12月30日，《深圳經濟特區城市更新條例》經市六屆人大常委會第四十六次會議表決通過。這是全國首部城市更新立法，創設“個別征收+行政訴訟”制度，將破解城市更新“搬遷難”。《條例》將自2021年3月1日起實施。

物業可自主選擇開发建設單位

早在2009年，深圳已出台《深圳市城市更新辦法》，明確了“政府引導、市場運作”等原則，推動深圳城市更新市場化程度走在全國前列。但隨著城市更新工作進入精耕細作階段，“搬遷難”“釘子戶”等問題逐漸成為制約我市城市更新有序推進的瓶頸。因此，有必要通過特區立法予以規範，為我市城市更新工作提供法制保障。

市場化運作是此次立法的一大亮點。根據《條例》，深圳市在全國率先探索城市更新市場化運作路徑，在堅持政府統籌的前提下，主要實行市場化運作模式，由物業權利人自主選擇的開发建設單位（下稱市場主體）負責申報、編制更新單元規劃，開展搬遷談判、組織項目實施等活動。

《條例》還從多方面對市場主體及其開发建設行為進行了規範，規定參與城市更新的市場主體必須是具有房地產開发資質的企業。同時規定，申請將舊住宅區納入拆除重建類城市更新單位計劃，自发布征集意願公告之日起十二個月內未達到物業權利人更新意願要求的，三年內不得納入城市更新單元計劃。

搬遷補償標準不低於套內面積1:1

搬遷後，補償標準有多少？這是市民普遍關注的問題。為更好保護物業權利人的合法權益，《條例》規定了多種搬遷補償方式，明確物業權利人可自主選擇產權置換、貨幣補償或者兩者相結合的搬遷補償方式，充分尊重物業權利人的自主意願，发揮居民的積極性。

同時，規定了搬遷安置最低補償標準，明確已登記的商品性質住宅物業采用原地產權置換的，按照套內面積不少於1:1的比例進行補償，其他合法建築和歷史違建的搬遷補償標準，由市場主體與物業權利人參照本市房屋征收相關規定協商確定。

簽訂協議超95%可實行個別征收

為破解“搬遷難”，《條例》創設了“個別征收+行政訴訟”制度，規定舊住宅區已簽訂搬遷補償協議的專有部分面積和物業權利人人數占比均不低於95%，且經區人民政府調解未能達成一致的，為了維護和增進社會公共利益，推進城市規劃的實施，區人民政府可以依照法律、行政法規及本條例相關規定對未簽約部分房屋實施征收。城中村合法住宅、住宅類歷史違建部分可參照執行。

依照本條例規定對未簽約房屋實施征收的，可不納入全市年度房屋征收計劃，由區人民政府參照國家和本市國有土地上房屋征收與補償的有關規定，依法分別作出征收決定。

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