【識港網訊】時間回到1987年12月1日，中國第一場公開的土地使用權拍賣會即將開始。當時身為深圳經濟特區房地產公司總經理的駱錦星，走出辦公室前往深圳會堂，他還不知道，他即將參與中國改革史上極具標誌的一頁。

“那天很緊張，下午4點鐘開始拍賣，我們一行6個人下午3點就到了。到了以後發現都熙熙攘攘了，包括香港的傳媒。”

當天下午四點，拍賣正式開始，各競投企業的代表爭相舉牌高聲叫價。一直等到400萬，駱錦星才開始叫價。

410萬、430萬……一直到525萬，拍賣師劉佳勝喊，525萬一次，525萬第二次，525萬第三次，成交！大家熱烈鼓掌！

改革開放40年來，為促進內地的發展，香港各界專才將香港及西方的一套帶來內地。

深圳作為緊鄰香港的經濟特區，可謂近水樓臺先得月，引入香港眾多市場經濟政策，其中，土地拍賣制度率先在深圳試點並推向全國，開創了中國房地產發展史的先河。

第一場土地拍賣的場景令人印象深刻。1987年12月，深圳舉行了新中國第一場土地拍賣會，這是新中國國有土地使用制度的一次重大變革，直接促成了憲法的修改。國家高端智庫中國綜合開發研究院文旅地產研究中心主任宋丁表示，“這在全國引起巨大的反響，對整個中國土地制度和房地市場產生很好的推動作用，極大地促進地方經濟發展，並且全國各地形成土地招拍掛制度。”三十一年前，源于改革開放拓荒牛的深圳土地拍賣制度無疑掀起了中國房地產的速度與高度，是發展史上濃墨重彩的一筆。

回憶當時參與首次土地拍賣競標時，時任深圳經濟特區房地產公司總經理駱錦星表示，在上世紀八十年代中期，深圳已有幾十家地產公司參與特區建設，但因是邊建邊賣，資金回籠慢導致資金壓力大，他們只得頻繁地向銀行借貸，但是卻給深圳市帶來巨大的資金壓力。而近在咫尺的香港，港府每年從土地出讓土地中收益上百億港元，但深圳土地面積較香港大一倍。因此，學習和借鑒香港的土地拍賣政策無疑成為化解資金壓力的一大法寶。

去年，全國土地使用權出讓金高達5.2萬億元人民幣，再度刷新歷史紀錄。時任深圳市副市長李傳芳表示，為了對香港土地拍賣市場進行深入瞭解，1986年11月17日起，她帶隊赴香港進行了為期近十天的考察，他們向市領導提交了“香港土地政策與土地管理”等多個專題報告。在借鑒香港土地拍賣制度改革意見中，他們市政府將現行的行政劃撥土地、收取土地使用費的辦法改為以公開拍賣為主、招標與行政劃撥相結合的特區土地管理制度。

李傳芳表示，在1987年3月5日，深圳市政府正式下文通知成立深圳市房地產改革領導小組，負責全市房地產改革統一管理與協調工作，她擔任組長，領導小組下設房產改革和地產改革工作組，分別由時任深圳市規劃國土局局長劉佳勝等負責。地產改革工作組即開始起草《深圳經濟特區土地管理體制改革方案》。該《方案》經市委常委會通過後，10月中旬，中國城市土地改革研討會在深圳召開，該研討會對深圳的土地制度改革帶來很好的推動作用。與此同時，在當年7月，國務院決定將深圳、廣州、上海和天津四個城市作為首批土地使用權有償出讓的試點城市，並在11月25日進行了招標有償出讓的試點。與此同時，全國市長會議在深圳舉行，藉著中央領導和全國許多城市參加的東風，12月1日，這一全國首創的土地拍賣大會在深圳舉行。

談起當時的內地第一次土地拍賣場景時，駱錦星仍記憶猶新，他稱，當時深圳市考慮到拍賣、招標可能會太敏感，所以把“拍賣”改成了“公開競投”，實際上就是拍賣。拍賣的土地就是後來東曉花園所在地，時間是12月1日。拍賣前，時任深圳市規劃國土局局長劉佳勝還特意對他說：“首次拍賣是件大事，你們是特區最大的房地產公司，一定要支持啊！”駱錦星點頭答應。

44家企業競爭深房奪得

當天下午3點40分，駱錦星抵達會場，當看到能容納700人的會場已爆滿的場景時，他感到十分驚異。下午4點開始，引起全國轟動的首宗土地公開拍賣正式舉行，共計有44家企業參加競投，其中外資企業有9家。在17個市的市長和中外媒體的聚焦下激烈競標也正式開始。

當天的舉槌人、時任深圳市規劃國土局局長劉佳勝先介紹了拍賣地塊的有關資訊。駱錦星表示：“我們的競拍牌是11號，因在香港參加過招投標，我知道這塊地肯定要遠高於200萬，所以前面我沒有出價，當競拍價飆升至400萬以後，我才開始舉牌。此時，其他絕大多數競標者都退出，只剩下深華程開發公司、深圳市工商銀行房地產公司和我們。經過17分鐘的輪番競價，價格已迅速飆升至520萬元，當我們舉到525萬時，工商銀行房地產公司看到我們志在必得就不再應價。最終，劉佳勝一槌落定，這塊地被我們一舉奪得”。

他稱，經過不到兩年的建設，1988年7月，東曉花園建成，按照當時市價可以賣到每平方米2000元，但拍賣時，他承諾利潤不超過國際慣例的15%，所以每平方米只賣1650元，結果不到一小時便售罄了。

各地紛借鑒出讓使用權化解資金困境

自深圳首次推出土地拍賣後，全國許多城市也紛紛借鑒深圳這一模式，通過以招標、拍賣等方式出讓土地使用權。1988年4月12日，七屆全國人大第一次會議通過修改憲法草案，刪去原憲法中禁止土地“出租”兩字，明確規定“土地的使用權可以依照法律的規定轉讓”。在深圳於1987年全國首次推出土地使用權出讓拍賣制度後，全國各地市也紛紛推出土地招拍掛制度，包括招標、拍賣、掛牌和協定方式。該方式可以提高經營城市土地水準，改善投資環境，比協定出讓有著明顯優勢，也可以讓土地以更公平、合理的價格出讓，從而減少人為干擾因素和遏制腐敗產生。此後，全國各地市形成土地招拍掛制度，為地方財政增收和經濟發展帶來巨大的促進作用。

因此，20多年來，全國各地市出讓金持續水漲船高，成為各地市財政收入的重要來源。據今年初國家財政部資料顯示，2017年全國國有土地使用權出讓收入52059億元，同比大幅增長40.7%。對此，國家高端智庫中國綜合開發研究院文旅地產研究中心主任宋丁表示，國有土地出讓金突破52000億，可以有效地彌補地方政府財政資金的不足，極大推動地方經濟發展。美聯物業全國研究中心總監何倩茹認為，土地拍賣制度對中國房地產行業乃至經濟發展，都存非常深遠的意義，深圳率先通過有償出讓土地使用權的方式提高土地資源的利用率，優化資源配置，同時亦增加了房企開發的積極性。這也奠定了我國房地產行業的發展基礎，有利增加地方財政收入和壯大國有經濟規模。

源於深圳的土地招拍掛制度推動了全國住房市場發展，促進了地方經濟發展，但是，其帶來的土地財政讓多方詬病。在國家去年以來多次明確房子是用於住不是炒的政策理念，各地市對土地招拍掛制度進行一些調整和完善，推出限價和定向用於租賃住房，從而達到平抑房價加大供給的作用。

在土地招拍掛推出數十年來，尤其近十多年來房價持續飆升，各地市高地價刺激了許多開發商高價奪地，促使房價持續飆升，令許多購房者望房興歎。而高房價讓他們頗有怨言。更為關鍵的是，高房價導致大量資金流入房產投資，導致實體經濟受到衝擊，並且推動物價不斷上漲。

對此，去年中共十九大和今年兩會都強調，房子是用來住而非炒，各地市出臺許多政策，加強了限價、限購和限貸，並且加大對租賃房、人才房等供應，在出讓土地時要求對開發商限價、人才房佔有一定比例等，這些措施均是在調整和完善土地招拍掛制度，從而可以穩定房價和加大供應。國家高端智庫中國綜合開發研究院文旅地產研究中心主任宋丁表示，以前通過招拍掛制度導致地價飆升推動房價上漲，這兩年國家規定房子是住不是炒，大力發展租賃住房，而這些租賃房土地和保障住房用地並不一定進拍賣市場，因此各地政府也對數十年的招拍掛制度進行調整。

目前，全國一些地市包括深圳、上海、成都、南京等更出現搖號購房，並且需要公證處公證，從而抑制了房價上漲，這也是對土地招拍掛制度的補充。