【識港網訊】19日，克而瑞研究中心發布的關於2021年上半年房企償債能力報告顯示，該中心監測的80家重點上市房企2021年上半年手中的現金持有量出現五年來首次下降，總有息負債增速也持續下降，規模較2021年初基本持平。

TOP10房企仍有優勢

上述報告稱，2021年上半年末80家重點上市房企的現金持有量為31977億元，較2021年初微降0.2%，這是近五年來首次出現下降。隨着近幾年「房住不炒」的政策調控基調穩步推進，行業進入緩慢增長期，房企持有現金的增速呈現下降的趨勢，由2017年、2018年的20%以上的增速下降到2019年、2020年的10%以上的增速。而自2020年下半年三條紅線出台以來，房企持續加強降槓桿，融資性現金流出增加；疊加房貸集中度管理制度的「兩條紅線」出台，房企的銷售回款周期加長，上半年部分房企的銷售回款率有了一定程度的下降，從而導致了2021年上半年末房企整體現金持有量減少。

從各個梯隊的表現來看，TOP10房企的現金持有量仍有優勢，持有現金12662億元，較期初下降1.48%。TOP11-30梯隊以及TOP51+梯隊的房企現金持有量較期初實現增長，其中TOP11-30的房企增長相對較高，增速為2.88%。

但需要注意的是，今年上半年只有50%的房企現金持有量較期初增長，而2020年這個數字為81%，佔比較2020年減少了31個百分點。現金增長的企業中，僅有6%的企業增幅超過50%，而2020年末有佔比25%的企業現金增幅超過50%。克而瑞認為，在降槓桿的大環境下，加上銷售回款受到影響，企業現金增速下降在所難免。

六成房企凈負債率實現下降

有息負債方面，克而瑞統計數據顯示，截至6月末，80家重點房企的總有息負債規模為71185億元，有息債規模保持7萬億元以上，較期初增長0.4%，增速較2020年的5.4%繼續下滑。

克而瑞認為，房企的有息債增速在2017年到達高點後，近幾年來，隨着行業調控持續，並表債務增速持續下滑，特別是三條紅線以來，受限於降檔要求和政策對各檔企業有息債增幅的限制，房企對自身的債務增量控制得相對較嚴，大部分房企維持「量入為出」的狀態。

從有息債的期限結構來看，2021年上半年末80家房企的短期有息債20014億元，較期初下降9.3%，這是繼2020年末首次出現同比下降後，保持下降的趨勢，並且降幅較2020年的2.8%擴大了6.5個基點；同時，2021年上半年末長期有息債51170億元，較期初增長4.8%，增幅較2020年末增長了1.5個基點。房企凈負債率同比下降4.53個百分點至66.54%，有約六成的房企凈負債率實現了下降。通過調整優化，2021年上半年末有33家房企居綠檔，較2020年末增加3家，橙檔11家，增加3家，紅檔則減少了一半至4家。

短期償債風險有所降低

自從2020年8月底政府頒布三條紅線監管指標以來，三條紅線就成為房企改善財務狀況的一個重要衡量標準，上半年大多數房企都將改善三條紅線指標作為財務工作的一個重點。

克而瑞統計的數據顯示，從80家重點房企2021年中期的財務情況來看，現金短債比和凈負債率兩項指標基本都能達標，僅有剔除預收款後的資產負債率無論是算術平均還是中位數都均超70%。報告強調，雖然相較於期初有所改善，但多數企業仍然在此指標上踩線，未來將是房企改善的重點。

另外，今年上半年受制於融資環境的影響，加上三條紅線的制約，不少開發商加大了債務償還的力度，債務結構優化成效持續顯現，短期償債風險有所降低。

銀行捂緊錢袋 多地房貸告急

近來，尤其以一、二線城市為代表的多地房貸收緊動作不斷，甚至傳出了個別銀行暫停二手樓貸款的消息。強監管背景下，各大銀行對個人住房貸款業務都表現出相當的謹慎，紛紛「捂緊了錢袋子」。

2021年下半年以來，房貸額度趨緊、貸款周期拉長、對資金來源和資質審批趨嚴已屢見不鮮。「最主要的原因就是房貸的『兩條紅線』。」58安居客房產研究院分院院長張波稱。

張波說，儘管今年樓價在一定程度上得到有效控制，但部分城市樓市依然有?較高熱度，1-8月商品房成交總量明顯超去年同期，導致申請房貸的總量同步上揚。「疊加『兩條紅線』政策，不少城市個人住房貸款開始觸及上限，貸款申請和發放延遲現象就不斷出現。」

2020年12月31日，央行、銀保監會要求建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度，對房地產貸款餘額及個人住房貸款餘額設置上限，對超出管理規定要求的銀行設置過渡期以進行貸款規模調整。

根據上市銀行2021年半年報，第一檔到第三檔中，有10家銀行的房地產貸款業務踩監管「紅線」。「房地產市場最關鍵影響因素是信貸。最近，信貸收緊對市場的影響在明顯加強，特別是部分樓市過熱城市，二手房市場貸款放款周期嚴重拉長，已經制約了市場的成交。」中原地產首席分析師張大偉認為，如果沒有政策變化，疊加慣例的季節因素，未來幾個月房貸肯定會更緊張。

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