[識港網訊]  2018年經已落幕退場，這一年裏，本港樓市出現過許多令人難忘的畫面，亦飽歷「高山低谷」的變化。一年伊始，又是總結與展望的時候，下文將集中討論去年各個焦點新盤，以及追溯樓價去年由高位轉勢下跌的因由及箇中種種。

白石角多新盤出爐

政府近年大力推動白石角作為新區域發展，除於2004年完成興建香港科學園第一期，隨後亦推出不少官地招標，作私宅用途發展。去年，區內就有3個項目正式推出市場預售，包括嘉華國際(173)旗下的「嘉熙」、新鴻基地產(016)旗下的「雲匯」，以及億京發展旗下的「海日灣」。其中海日灣以招標形式發售單位，焦點被另外兩個樓盤所蓋。

除白石角一區飛快發展，將軍澳日出康城的發展亦如日方中，2018年就有兩大焦點盤雲集日出康城。會德豐(020)旗下日出康城第五期「Malibu」年初3月登場，鄰近港鐵康城站，首輪認購登記已收逾6500票，其後更兩日沽清750夥，至今累沽1561夥，以全部1600夥計，已售出逾97.5%，為集團套現144億元，金額僅次於去年吸金新盤凱匯。

區內另一焦點盤、南豐旗下「LP6」表現亦不失禮，至今累售1544夥，僅較Malibu少17夥。成為「娥六招」新房策生效後首批新盤，LP6每輪發售需推出全部夥數20%單位，項目在首輪即日沽出480夥，佔可供發售夥數98.5%，成績亮眼。

納米劏房盤湧現

但隨後，受整體樓市轉勢影響，LP6在10月第四輪賣樓單日僅沽出97夥，佔該輪不足20%，前幾輪即日勁賣400夥以上的好景不再，亦恰恰反映出市況和買家心態已然轉變。

講到焦點和話題性，2018年樓市怎能少了「納米樓」、「劏房盤」。當中，內房佳源國際(2768)旗下屯門「菁雋」未正式登場，已被傳媒喻為「龍床盤」，皆因其最細開放式單位僅僅有128平方呎，細絕全港。菁雋定價亦不相宜，首批平均呎價近1.7萬元，為區內新盤最貴，而價單更不提供任何折扣優惠。除此之外，同區屯門「弦海」、元朗「尚悅·嶺」等，最細單位開則也只有百多呎，反映發展商有傾向興建細單位的趨勢。

新地豐收半年

對打著「月月有樓賣、周周有盤推」旗幟的新地(016)來說，2018年可說是豐收的一年。尤其在8月之前，新地的確密密推盤，以致吸金量驚人，賣樓套現金額達504億元，榮登年度之冠。縱觀全年，南昌站上蓋「匯璽II」為新地上年最暢銷新盤之一，首輪開售賣出308夥，佔推售量96%；到暫時為止，該盤累售610夥，套現約94億元。

此外，根據新地過去一個財年的業績報告，單單去年7月至9月，短促的兩個月之間，集團已錄得270億元的賣樓收入，佔去年全年賣樓目標的63.5%。集團表示，當中收入主要來自晉海II、匯璽II、PARK YOHO Genova及海璇等。

在樓價下半年轉勢下，二手銷情黯淡，一手新盤市況亦不遑多讓，多個全新盤首輪開賣便告敗陣，甚至出現有新盤停售的情況，當中有如恒地旗下元朗「尚悅·嶺」，及華懋集團旗下同區「朗城匯」等。不過，早早預告於去年年內登場的觀塘「凱匯」，在市場引頸以待和淡市之下，赫然成為上年度的逆市傳奇盤。

凱匯成逆市傳奇

由信置(083)牽頭、華置(127)及市建局有份發展的凱匯，首輪認購登記便狂收7758票，超額認購達15倍，榮膺新盤票王，風頭一時無兩。挾位置便利的優勢，項目公布首張價單折實均呎1.74萬元，令市場嘩然，因項目開價前，市場一度預計其呎價可達2.4萬元水平。結果，首兩輪銷售中，凱匯不負眾望「一鋪清袋」，一躍成為火熱紅盤及年度新盤。項目第三輪去貨率亦超過99%，洗去一手市場歷經數月的頹風，甚至是「挽救」了大被看淡的樓市。

對於發展商、業界和不少市民而言，2018年的樓價走勢感覺就像叫人坐過一趟過山車一樣，當中有高有低，亦不乏驚心動魄的時刻。根據中原城市領先指數(CCL)綜合差估署的數據，9月份可被視為全年的分水嶺。去年1至8月，樓價處於上行軌道，尤其在7、8月臻於高點，由1月26日的CCL報167.96點，攀升至7及8月188點的水平，升幅逾12%。至於差估署指數亦由年初的358點，顯著提高至7及8月的394點，上升幅度約10%。

樓價坐過山車高位滑落

及至9月份，難敵中美貿易戰升溫、環球經濟放緩、娥六招出爐，以及港銀加最優惠利率等因素重重圍困，本港樓價終從高位滑落。CCL在9月底微跌至185點，而最新12月底則報174.37點，重返3月時水平。利嘉閣地產研究部主管陳海潮認為，5月時啟德地以逾251億元成新地王後，破頂成交接踵而來，再加上市場憧憬高鐵及港珠澳大橋通車，皆有助將樓市推向高峰。

不過，樓市轉勢由6月底揭開序幕，特首林鄭月娥在6月29日公布六招新房策，包括開徵一手空置稅、加大資助房屋供應及限制發展商推盤數量等。他指其後，更具殺傷力的是在7月爆發的中美貿易戰，股市連番急跌亦伴隨貿戰而來，令大手買家及投資者有所收歛。

本港銀行在9月跟隨美聯儲加息，為12年來的首次，加之10月份五二折居屋接受第二輪申請，兩輪申請多達27萬份，鎖起不少購買力；由此種種導致市況急轉直下，甚至出現「豪宅地王」文輝道地皮流標事件。

市場料今年樓價跌逾10%

展望2019年，各行一致看淡樓市發展，不論是地產代理行、測量師行，還是各大銀行，皆預測樓市今年將保持跌勢，預計跌幅普遍介乎10%至30%。中原地產亞太區主席兼行政總裁黃偉雄預計，樓價跌勢將持續至今年第二季，並料下調幅度約15%，其後將收窄橫行，新界區跌幅有機會達20%。

美聯物業住宅部行政總裁布少明認為，樓價不會斷崖式下挫，但由於貿易戰加重市場悲觀情緒，估計今年樓價回調幅度在10%內。各類型單位中，他預料納米樓受市場氣氛影響最大，調整幅度或達15%。

此外，仲量聯行董事總經理曾煥平指出，中美貿易戰雖暫時停火，但仍不能遏止樓價的下調趨勢，估計及至今年年底，樓價最多可跌25%至30%。他謂，過去新盤價格屢創新高，帶動二手價亦上升，整體樓價高企卻缺乏實際交投支持，故認為現時的回調屬健康的調整。同時，他呼籲政府「減辣」，以防止樓價進一步深跌。

新盤新一年魚貫登場

除了樓價走勢，不得不提今年即將登場的焦點新盤。白石角及日出康城繼續有新盤推出，包括久別江湖的鷹君(041)，旗下白石角「朗濤」料於第二季登場；信置區內的「逸瓏灣8」正待批預售樓花同意書，料快將加入戰團。同時，大埔區已有新盤登場，中海外(688)旗下天鑽已於1月3日公布首張價單，開價貼市，成為2019年頭炮新盤。將軍澳區方面，會德豐旗下日出康城第7期，及長實旗下日出康城第8期亦魚貫排隊登場。

另外，市建局旗下首個「港人首置上車盤」，位於馬頭圍道的「煥然懿居」已經出爐，該盤將以市價六二折，發售予首次置業的市民。項目首張價單涉及450夥，售價由314.2萬至660.5萬元，單位實用面積則介乎260至507平方呎。