【識港網訊】最細單位僅128平方呎、被稱為「龍床盤」的屯門菁雋，去年底開賣只售出兩伙後即停售。時隔大半年，發展商昨天突然上載新一張2號價單，當中赫然加入上張價單沒有的最高22%折扣，變相劈價加推，令今批折實入場費僅需173.8萬元，平絕全港。

佳源國際(2768)及陞域集團合作發展的屯門菁雋，昨日上載的第2號價單，涉及36伙，折實平均呎價1.49萬元。今批推出最細的128方呎單位，而最大單位面積亦只有227方呎，定價222.8萬至462.3萬元，價單呎價1.729萬至2.05萬元。以最高22%折扣計，折實售價173.8萬至360.6萬元，折實平均呎價1.486萬元。

今批售價全部低於400萬元

扣除最高即供等22%折扣後，今批售價全部低過400萬元，當中亦有13伙在200萬元以內。入場單位來自7樓31室，實用面積128平方呎，定價222.8萬元；扣除最優惠折扣後，總價售173.8萬元，呎價約1.357萬元。價單內還有提供13伙最細呎數單位，惟層數越高，價格越貴，最貴位於20樓的單位折實後索204.6萬元。

陞域集團主席鄧耀昇昨回覆傳媒查詢時表示，對樓市前景有信心，今次以貼市價重推，相信會受到市場歡迎。

至於近期其他納米盤，資深投資者盧華家族持有、位於長沙灣的AVA 228於2月登場，其最細單位只有129方呎，被喻為「市區龍床盤」。AVA 228開售時均呎達1.94萬元，入場價亦達280萬元，但代理稱區內細單位不多，定價已屬貼市。菁雋在近半年後加推2號價單，平均呎價對比同區屯門二手呎價達1.5萬元還要便宜。

地皮地價創新低曾易手

項目地皮本身由俊和發展及益兆興業在2014年以2.328億元投得，折合每呎地價僅1530元，當時創屯門區近12年來地價新低。地皮至2017年才被陞域集團以12億元購入，翌年再被內房佳源國際入股購買部分權益。

負責興建項目的發展商俊和，2016年公布項目最細面積只得128平方呎，當時稱設計是參考大學學生宿舍，更拋出一句「紫禁城這麼大，皇帝也只不過睡一張床」，菁雋因而被冠上「龍床盤」的稱號。而首張價單的73伙售價介乎285萬至928.8萬元，呎價1.34萬至2.23萬元，均呎達1.69萬元，貴絕屯門一手，被形容為「開價進取」。菁雋首輪收票僅僅足額，開賣情況亦十分淡靜，最終以沽出2伙冷清收場，發展商在今年2月宣布停售。

180萬有找 等於絕佳上車盤？

菁雋這輪劈價驚現180萬元有找的上車盤，更有代理行貼出以「震驚銀河系」來形容，不過，置業是人生首要大事，必須慎重考慮，究竟今次是否上車的絕佳機會？

以最平、已折實的173.8萬元單位計，由於樓價在200萬以下，樓按可借足九成，印花稅亦僅需100元，再加上代理佣金，預計首期在20萬元以內。可是，要留意這個價位的單位僅此一伙，同類單位每高一層，價格便拾級而上，最貴位於20樓同室單位已售204.8萬元，相差30萬元。

根據政府統計處資料，本港人均居住面積為161平方呎，本身已細絕全球，但今次項目入場單位更比之細20%；換言之，單位連獨居都不適合，更遑論讓二人或更多人家庭居住。至於項目位置方面，菁雋坐落青棉徑2號，處於屯門站及兆康站兩個西鐵站之間，要前往地鐵站較為「吊腳」。而項目前身為一街市，卻因使用率偏低而關閉，不難想像該處頗為偏僻。

準買家還要考慮的是，納米盤亦有「上車容易落車難」的困境，究竟是否值得入市，實宜三思。