【識港網訊】在香港買「磚頭」被視為財富增值的出路，皆因銀行息口低、股市有風險、基金價格可升可跌，只有「磚頭」價格長年易升難跌夠「硬淨」。不過，私樓價格對部分人仍高不可攀，但有種「磚頭」投資相對豐儉由人，那就是工廈，馬上為大家分享投資工廈貼士。

相比動輒過千萬元的私樓，投資工廈的優勢之一在於入場費較平。美聯工商舖執行董事黃漢成表示，工廈價格相比其他物業種類仍屬偏低，呎價在3000元至1萬元已有很多選擇，「lump sum（總額）」較細，適合大部分投資者參與。例如荃灣呎價約6000元的工廈舖位質素已經不錯，面積1000呎單位總價約600萬元，入場門檻不算高。

入場費低至一球幾

如果仍嫌600萬元略貴，黃漢成指，現時不少工廈分拆項目(重新分間單位的項目)的質素不錯，百多萬元已經可入場，回報亦不俗，租金回報率可達3厘至4厘。他又指，一般投資者對100萬元至300萬元工廈舖位比較有興趣，因入場門檻較低。實際用家則對500萬元至700萬元、面積過千呎的單位較感興趣。

中原工商部高級資深營業董事郭楚華向本報表示，近年市場上越來越多人認識工廈物業，將其視作一種投資工具。相比寫字樓、住宅、舖位等物業投資，投資工廈的回報一般較高，用心「尋寶」，租金回報更可達5厘。

九龍西工廈相對低水

觀塘區和長沙灣的工廈，是郭楚華的心水推介，值得留意。正如她所言，近期有多家發展商在觀塘區推一手工廈項目，市場反應理想，區內亦有部分工廈項目經重新分間後，提供面積較小的舖位，適合用作「樓上舖」零售用途，價錢較相宜，加上觀塘區定位為商貿中心，因此區內工廈具投資價值。不過，現時觀塘區大部分工廈呎價介乎5000元至9000元不等，個別新項目呎價已過萬元。

另一方面，黃漢成強調，九龍東地區的工廈雖有CBD(商貿中心)概念，惟價格已經升了很多，質素較好的工廈呎價要萬元以上，相對而言，九龍西地區仍屬低水，例如長沙灣、葵涌、荃灣一帶，平均呎價比九龍東低三成以上，更值得投資者關注。

黃漢成特別推薦荃灣的工廈，「港珠澳大橋落成後，荃灣成為旅客的購物熱點之一，加上荃灣有好多新盤推出，料帶動樓上舖和工廈需求。荃灣工廈需求大，但供應少，有落後概念，是令近年區內工廈成交活躍的主要原因。」他補充指，現時荃灣工廈呎價4000元至5000元已經有貨；質素較好的，呎價在5000元至6000元亦有很多選擇」。

受惠活化工廈宜長期摣手

過去幾年工廈買賣氣氛活躍，黃漢成指出，每月平均成交有幾百宗，高峰時甚至有過千宗，主要由於近年越來越多工廈活化及拆售項目。但他坦言，近期受到中美貿易戰影響，工廈成交拾級而下，主要因市場上工廈用家以實業為主，貿易戰對這批用家心理影響大，增加他們對後市的戒心。即使如此，他仍然認為工廈價有上升趨勢，只是短期成交方面受影響。

黃漢成說：「業主對後市仍有信心，買家只是因經濟環境問題暫時未出手，業主又未肯減價，所以價錢方面企得好穩。」

不過，近期工廈業主出價不如之前進取，黃漢成表示，這為投資者提供入市機會，不過他不建議買家入市作短炒，而應長期持貨，因政府提出工廈活化政策，加上市場供應少，租務需求大，長遠前景樂觀。

未來1至2年或升值15%

郭楚華同樣表示，近期工廈成交略有回落，但暫時未見工廈價格因中美貿易戰而調整，預計市況在第3季前仍呈膠。不過，因為港府重啟活化工廈政策，加上市場上全棟大手成交持續，支持了工廈價格，料未來1至2年工廈有約15%的升幅。

此外，黃漢成提醒買家，選擇單位時應避開厭惡性行業，同時需留意工廈空置率、管理質素、設施新舊等等，例如部分舊式工廈的電梯已很舊，業主有可能要夾錢換新電梯而付額外支出。

應預備最高八成現金

值得注意的是，雖然工廈總價較低，乍看入場門檻會較低，但對買家的現金要求卻不低。中原按揭董事總經理王美鳳表示，並非所有銀行都接受工廈按揭申請，需視乎工廈質素等因素，銀行對舊式工廈的按揭申請會較保守，建議買家在正式買賣前，先向銀行查詢是否能做按揭，以及能借到的按揭成數等。

王美鳳又指，工廈在按揭成數、貸款年期及利率等，都與住宅按揭有分別。首先，工廈按揭成數最高為40%，若借款人已有其他物業按揭，則按揭成數會調低至最多30%；此外，工廈按揭利率會較住宅按揭高，實際利率又會受工廈質素影響；年期方面亦較住宅按揭為短，工廈按揭年期以15至20年為主。

黃漢成提醒，受中美貿易戰影響，縱使工廈單位存在一定議價空間，買家仍須量力而為，現金方面要「預鬆少少」，有足夠現金才可考慮入場，因不同於住宅按揭可做到高槓桿，假設按揭只能借30%，再加上雙倍印花稅，買家有機會須拿出接近成交價80%的現金出來。

銀行或拒做分契單位按揭

值得一提，近年市場出現不少工廈廠房，即工廈經翻新重新分間單位，並以分契形式拆售。王美鳳就指，這類看似「正正常常」的單位，銀行亦有機會不承做按揭，「銀行對?出來的單位申請按揭會較保守，銀行可能擔心?房影響工廈質素，例如可能違反消防條例等，銀行一般會先到工廈進行視察」。她建議買家先向銀行查詢按揭詳情，再落實交易。

此外，經絡按揭轉介首席副總裁劉圓圓亦提醒，雖然工廈?房以分契形式拆售，擁有各自獨立業權，但仍有機會存在僭建、違反消防條例等問題，因此銀行一般不會為此類房盤做按揭。她建議買家作買賣前做多些功夫，可向地產代理或律師諮詢。