【識港網訊】去年《施政報告》重提活化工廈計劃，市場稱之為工廈活化2.0，時隔半年，各項措施細節尚未完整出台，惟當中容許將工廈改裝成過渡性房屋的全新措施，業界認為限制多多，估計最終市場反應冷清。另一方面，這新一輪活化措施所提出的重建方案，由於容許工廈重建後提高20%地積比，市場反應熱烈，不少財團正瞄準這個商機。

香港推出活化工廈政策，原意是因應香港工業轉型，大部分生產工序早已遷入內地，市區有不少工廈空置率高，租值處於低水平，活化工廈可釋放閒置工業空間，更加地盡其利，亦有助工廈業主提升租金收益。

2009年時任行政長官曾蔭權宣布一系列活化工廈措施，翌年4月，政策正式實施，容許樓齡15年或以上的工廈，可免補地價，整棟改裝成非工業用途，例如辦公室、食肆、零售及藝術工作室等。但活化工廈有一定的限制條件，包括必須是業權統一的工廈才能申請，相對市場上大部分業權分散的工廈便無緣升級。

工廈要活化改建為商業用途，需要符合不少建築以至消防條例，改建成本不菲。但陳舊工廈經一番改建後，無論樓價及租值都會倍升，由於有利可圖吸引不少業主參與。

活化申請成功率近六成

首輪工廈活化歷時6年，截至2016年3月底為止，共收到215宗申請，其中124宗獲得通過，成功率達57%，佔全港工廈總數約8%，提供超過210萬平方米的樓面面積。根據地政總署資料，整棟改裝的工廈集中於觀塘及葵涌區，重建個案則多來自觀塘、油塘、長沙灣、葵涌及黃竹坑，重建後的新用途包括商業及酒店等。當中由工廈改建為商廈的例子最多，如黃竹坑的GENESIS、葵涌的KC100、荃灣中染大廈等新穎的商廈都是由工廈改建而成。

還有工廈活化為商場及寫字樓，如恒地(012)九龍灣宏光道原有工廈巨昇中心，便活化改建為商場，並改名為創豪坊(megacube)。亦有工廈活化成酒店，如現時牛頭角觀塘道326號的工業家酒店等。另外，如荃灣南豐紗廠的改建，發展成共享工作空間南豐作坊The Mills，更融合藝術文化、創意產業及培訓初創企業，並同時考慮提供市民休憩的公共空間。

至於是次工廈活化2.0細分有幾項措施，包括過渡性房屋項目、寬免地契豁免程序以容許指定產業租用工廈，亦涵蓋第一輪推行的整棟改裝及重建工廈措施。當中，「過渡性房屋」一詞首度出現在活化計劃中，《施政報告》指明，業主若改裝後將整幢或部分樓層用作過渡性房屋，政府會彈性處理規劃及樓宇設計等規定，並免收地契豁免書費用，特別引起業界關注及討論。

市場上早有不少聲音，希望港府容許工廈改建成過渡性住房，因為香港租金高昂，沒有公屋的基層民眾大多蝸居在細小租金又貴的住宅分租單位，若市場上有不少工廈改建的過渡性住房供應，有望抑制租金水平，從而減輕基層民眾的負擔。事實上，不少基層為逃避住宅貴租，早已靜悄悄遷入一些工廈單位「隱居」，然而，政府想讓工廈堂堂正正改建做過渡性住房，成本一點不輕。

改建過渡性房屋限制太多

利嘉閣(工商舖)工商部高級營業董事朱亮恒指出：「工廈改裝作住房須滿足採光、煮食等要求，牽涉不菲成本，加上使用期限及租金限制，料難吸引業主。」因為根據香港建築物條例，住宅必須符合採光及通光要求。工廈未必四面有窗，甚至只得單面有窗，他直言不少工廈皆需犧牲大量樓面面積，甚至拆牆鬆綁，來滿足採光要求。此外，住宅亦被規定須有煮食的地方，大部分工廈卻都缺乏，加增廚房必使改裝的建築及裝修成本大增。

再者，港府構思工廈改建做過渡性房屋，只得5年使用期限，不切實際，因為對工廈業主而言，連改建成本都未必可以收回;故有議員提議把工廈改建做過渡性住房的5年使用年限，延長至10年，藉此加強業主改裝的誘因。

施政報告寫明「鼓勵業主與非政府機構合作，提供過渡性房屋給未獲分配公屋或有其他住屋需要的基層市民」，但措施訂明的租金限制，正是最難吸引業主的一點。朱亮恒坦言，是次過渡性房屋措施對工廈業主無特殊吸引力。

晉縉企業發展部總監(估值及物業管理)張聖典亦承認，若港府落實相關過渡性房屋措施，只准租予基層，無疑大大減弱其吸引力。不過，就其他限制，他就認為可以變通處理，當中如煮食上的限制，他指可用茶水間式和無火煮食取代。

值得留意的是，早前有媒體報道，持有工廈業權的業主明言，有興趣參與政府今次過渡性房屋的計劃，數目約有3至4名。朱亮恒謂，與其說政府藉今次措施吸引業主建臨時住房，實際上更傾向是業主主動接觸政府部門，展示出此方面的興趣。相信最終獲批改作臨時住房的工廈，數量或非常有限。

另外，由於工廈活化2.0容許重建工廈可新增多20%樓面，業主更加有利可圖，市場反應自然正面。如位於葵涌打磚坪街的中央工業大廈，早於2012年工廈活化1.0時已獲批改建酒店，該物業最近由興勝創建與合營夥伴以約7億元購入。新業主最近向城規會申請擬議放寬地積比率，由9.5倍略增至11.6倍，包括新增兩成的增外樓面面積，以重建為一幢28層高的寫字樓，包括1層地庫及1層空中花園。而同樣是工廈重建的個案，羅氏地產持有的觀塘道350號麥士威工業大廈，地盤面積逾1.9萬平方呎，地積比率最近亦獲城規會准增至14.4倍，興建1幢樓高33層的商業大廈，總樓面面積約27.6萬平方呎。

工廈活化2.0料帶動工廈升值10%

追溯第一輪活化工廈計劃推行時期為2010年4月至2016年3月，翻查差餉物業估價署數據，這段期間整體分層工廈物業的售價及租金指數齊齊飛升。第一輪工廈活化計劃推行前夕(2010年第一季)，與活化結束時(2016年第一季)比較，工廈的租金指數共上漲71%;售價指數更急升154%。至於被活化的工廈，改裝成商廈後租金自然翻倍。

來自利嘉閣地產及高力國際工業物業部的統計數字，參與第一輪活化較多的觀塘和黃竹坑，工廈成交價在6年間躍升151%及185%，租金亦同被推高87%，升幅相當驚人。即使在活化參與度不算太高的荃灣和屯門，前者工廈價格亦漲142%，租金錄74%升幅;屯門區數字亦驚人，單計呎價，該區在6年間錄得逾250%的漲幅。

價租倍增難再現

今次工廈活化2.0計劃，會否再度帶動工廈市場價量齊升?由於工廈活化2.0加入不少上輪沒有的條件及限制，令業界對今輪政策推動工廈市場樓價及租金再升的能力傾向保守，一般認為今次只會支持工廈售價略升10%，租金升幅更低，僅介乎5%至8%。

利嘉閣(工商舖)工商部高級營業董事朱亮恒謂，此輪活化計劃會成為工廈價格和租金的支持，但就不會再出現暴升現象。他指，今次主要吸引業主的都是重建和容許特定行業租用工廈兩大項目，預料上述兩者可成為工廈成交價的支持。

去年下半年整體市況回落，工廈仍不受影響，價格沒有下跌或僅僅下跌1%至2%，反映工廈市場本身具支持動力。他料新一輪活化會為工廈市場注入新的上升動力，支持工廈成交價有10%或以上的升幅。租金方面，豁免地契申請項目的細節剛出台，現階段難以預測其對租金帶來的影響，不過受成交價上升帶動，他估計工廈租金將因新一輪活化有5%至8%的升幅。

高力國際工業物業助理董事林家灝表示，現時工廈需求仍殷切，空置率維持在低水平，加上沒有新工廈落成，已成為工廈租金及售價的支持。不過，中美貿易戰等外圍不明朗因素籠罩市場，現時難以確定新一輪活化計劃會否對工廈價值及租金產生巨大影響。

按地區劃分，林家灝看好幾個可建性較高區域的發展，如新蒲崗、荃灣及東區。提到觀塘、黃竹坑一類在首輪活化參與度高的區份，能改裝或重建的工廈所餘不多，反之新蒲崗等區份不單可建性高，且鄰近住宅帶，有充分條件推動租金及售價攀升。

活化工廈後遺症 藝術家被迫遷

近年香港的工廈活化計劃，究竟成不成功，要視乎你從哪一個角度看。從業主角度，活化工廈政策，鼓勵業主改建陳舊工廈，翻新變成漂亮的商廈，不但租金及樓價都提升不少，也令舊工廠區容貌改善了，如東九龍已升級新的商業中心區。然而，從另一角度看，活化工廈政策肥了業主，卻苦了一部分租客。

在未有活化工廈政策之前，不少本地藝術家受惠於工廈低廉的租金，可以在工廈裏開設工作室，但當活化工廈政策實施後，工廈價格及租金飛升，本地藝術家未見其利先見其害，許多藝術家只好結束工作室，尚能存活的藝術家許多都要搬去更加陳舊、租金更便宜的工廈單位!