【識港網訊】瑞銀財富管理公布2022年度《全球地產泡沫指數報告》，香港樓市依然被視為處於「泡沫風險」水平，但評分較去年回落，令香港從25個上榜城市中的排名，由第3回落至第5位，續為亞洲區內第一。多倫多、法蘭克福、蘇黎世、慕尼黑則被瑞銀評為樓市泡沫風險最高的城市。

瑞銀每年均會根據市場的崩盤風險，將全球25個主要城市進行排名，當分數高於1.5時，即顯示該城市正經歷樓市泡沫風險。

在新一份報告中，多倫多以2.24評分成為全球第一；法蘭克福以2.21評分緊隨其後；瑞士蘇黎世以1.81分排第三；德國慕尼黑以1.8分排第四；香港則以1.71分排名第五；而加拿大溫哥華則獲1.7分，排名第六。此外，阿姆斯特丹及東京等城市，樓價的風險水平亦正在上升中。

瑞銀今年度報告指出，25個上榜城市的名義樓價，在2021年中至2022年中平均上升10%，升幅為2007年以來最多。不過，香港期內名義樓價跌幅4%，為上榜城市中表現最差。若計及期內通脹水平，香港實質樓價跌幅不及巴黎、斯德哥爾摩等城市。

若以負擔能力計算，香港一個650平方呎單位的平均樓價約相當於一名專業人士(skilled service sector)平均年薪的24倍，依然遠高排第二位、巴黎的15倍。

瑞銀在報告指出，香港樓市持續上漲15年，累計升幅冠絕其他上榜城市，但從2019年起，負擔能力難以追上、經濟下滑和疫情控制措施，都令物業市場需求轉弱。

不過，瑞銀認為香港樓市仍有泡沫風險，因家庭負債水平仍在上升、租金跌幅超越樓價跌幅，而按揭利息上升、經濟前景不明朗都成為香港樓市未來隱憂。中期而言，內地經濟復蘇可為香港樓市帶來支持。

區內其他城市方面，新加坡在報告排名21，被評為樓市處過高水平。瑞銀指，當地近一年樓價升11%，但租務需求高企，未令當地樓市失衡惡化。東京在報告排名則升1位至第9，瑞銀表示，東京樓市風險從「過高」升至「泡沫」水平，認為當地樓價與全國負擔能力持續脫鈎，但近一年樓價升幅已放慢至5%。

瑞銀解釋，報告所指的「泡沫」為資產持續和重大地錯誤定價，並承認除非泡沫爆破，否則難以認定為泡沫，但報告嘗試從歷史數據揭示樓市過熱的特徵，包括租金與收入水平脫鈎、實體經濟失衡、過度借貸和過度建設等。