近日，多家香港媒體報導稱，因受房地產市況疲弱影響，令斷供情況增加，並帶動銀主盤（即法拍房）數量趨升。據美聯物業統計，今年第三季（截至9月10日）銀主盤（包括住宅及非住宅）總存量錄356個，較第二季的340個上升約4.7%，並創自2008年後近16年新高。

翻閱資料顯示，歷史上香港確實曾經出現過大量銀主盤，尤其喺經濟低迷時期。例如喺1997年嘅亞洲金融風暴期間，唔少業主因無法償還按揭貸款而導致大量物業被銀行收回並拍賣。美聯物業指出，若與2003年第二季4225個高峰期相比，目前銀主盤數量不到當年的十分之一（只有約8.4%）。隨著美國踏入減息週期，本港按息料將進一步回落，業主供樓支出將持續減輕，相信有助於改善斷供情況，料紓緩銀主盤上升的壓力。

分析原因，筆者認為主要有以下幾點：①高利率環境。自2022年以嚟，美國聯邦儲備局多次加息，導致香港嘅按揭利率上升。高利率增加咗買樓者嘅還款壓力，唔少業主因無法負擔高額按揭而被迫賣樓，形成銀主盤。②經濟不振。香港經濟喺過去幾年受到多重因素影響，包括疫情、政治環境變化同全球經濟不確定性。呢啲因素導致失業率上升，居民收入減少，進一步削弱咗買樓需求。③供應過剩。近年嚟，香港政府加大咗土地供應，導致市場上新建住宅數量增加。不過，買樓需求未能同步增長，導致大量新建住宅滯銷，形成庫存。④人口流失。雖然不願承認，但由於政治同經濟環境嘅變化，部分香港居民選擇移民海外，導致人口減少，進一步削弱咗本地房地產市場嘅需求。

當年為咗緩解呢個問題，香港政府同金融機構採取咗一系列措施，包括政府通過推出經濟刺激政策，幫助市場復甦，減少業主斷供嘅情況；銀行推出咗按揭援助計劃，幫助有困難嘅業主延長還款期限或調整還款方式，以避免物業被收回；政府實施市場調控措施，例如降低印花稅同放寬按揭貸款政策，以促進房地產市場嘅健康發展。呢啲措施喺一定程度上緩解咗銀主盤嘅問題，幫助市場逐步恢復穩定。

筆者建議，香港政府可以在以往有效的經驗之上，可以充分借鑒新加坡、日本同德國嘅經驗，通過調整利率政策、增加公共住房供應、推動城市更新、加強租賃市場同提供稅收優惠等措施，逐步解決銀主盤問題，穩定房地產市場。①調整利率政策。香港政府可以考慮同銀行合作，推出更靈活嘅按揭貸款政策，例如延長還款期限或提供利率優惠，減輕業主嘅還款壓力。②增加公共住房供應。借鑒新加坡嘅經驗，香港政府可以加大公共住房嘅建設力度，滿足中低收入家庭嘅住房需求，緩解市場壓力。③推動城市更新。通過政府同私人企業合作，對老舊社區進行改造，提升物業價值，吸引更多買樓者同投資者。④加強租賃市場。借鑒德國嘅經驗，香港可以通過租金管制同租戶保護措施，穩定租賃市場，提供更多租賃住房選擇，減輕買樓壓力。⑤提供稅收優惠。對參與城市更新同再開發項目嘅開發商提供稅收優惠，鼓勵更多投資，提升市場活力。

本網評論員 馬克基德曼