【識港網訊】2018年，香港樓市步入了一個調整期，但是這一個調整期非常短暫，只有7個月時間，而且調整幅度不大，相較於過去10年香港樓價4.7倍的漲幅，去年下半年約10%的跌幅可謂只是一個技術性的調整。當然，任何一次樓市調整都會引發市場的悲觀情緒，去年下半年的樓市調整也不例外，曾有分析認為，香港樓市向下調整幅度將會達到30%以上。業界也有人提出要求，希望香港特區政府「減辣」。

所謂「減辣」，即取消部分限制炒樓的措施，為樓市鬆綁。特區政府沒有鬆口，理由是雖然私人住宅樓價指數出現回落，但按全年計仍然上升。這種情況下，沒有理由「撤辣」。

自2018年7月香港樓市進入調整以來，香港樓價已連續下跌5個月，累計跌幅超過9%。然而，由於2018年上半年樓市暢旺，去年全年樓價仍然上升1.62%。香港樓市在經歷了2017年的上升之後，2018年走出了前升後跌的行情。進入2019年，香港樓市出現明顯的企穩跡象，今年前二個月一手樓和二手樓成交漸趨活躍，特別是踏入3月份，香港多個樓價指數均報升，其中二手房市場有谷底反彈的跡象， 3月2日至3日，10大屋苑成交大幅增長。中原地產公布，該行10大指標屋苑在3月2日錄得23宗成交個案，較2月22日至23日的13宗成交量大幅上升77%。

港樓市仍供不應求

此次香港樓市在經歷了短暫的調整後出現快速回彈，根本原因還在於香港樓市總體上仍然處於供不應求的狀態。由於香港的土地供應嚴重不足，從長期來看，樓市供應不足已經成為助推香港樓價節節攀升的核動力。儘管特區政府和香港社會各界都在想辦法增加土地供應，其中大嶼山填海造地計劃得到香港社會普遍的認同和讚譽，但該計劃要最終落實成為市場上的供應產品起碼都是十幾年甚至二十幾年以後的事情，可謂遠水解不了近渴。在樓市嚴重供不應求的背景下，即使是美聯儲連續加息，也只會對香港樓市產生輕微影響，香港樓價出現30%降幅的可能性其實非常微小。

在強大的市場需求支持之下，香港樓市升易跌難，只要有利好消息出現，很快就會出現新的升浪。譬如，2018年中國內地經濟表現好過預期，在高質量發展軌道上繼續保持中高速增長，去年經濟增長率達到了6.6%，從經濟增量來看，仍然處於擴張狀態。中國內地經濟的這一良好表現在全球是最為亮麗的經濟體。香港作為中國與世界的超級聯繫人，國家經濟好，香港經濟就不會差，事實上，2019年香港經濟增長率也達到了3%的水平，遠遠好過絕大多數西方發達國家和地區，顯然，香港樓市也從國家經濟和自身經濟的成長中直接受益。

樓市氣氛明顯轉好

當然，香港樓市和資本市場都是高度開放的國際化市場，特別是由於港幣直接與美元掛，香港的利率政策也跟隨美聯儲的利率政策打轉。2018年，美聯儲多次加息，雖然香港只跟隨了一次，但加息預期對樓市還是造成了較大的壓力。進入2019年，各種象表明美國加息壓力減緩，有分析指今年美聯儲只會加息1至2次，而且加息幅度不大，相信香港銀行未必跟隨。在加息壓力減緩的背景下，香港銀行的銀根有望放鬆，從而對樓市有利，對此，投資者心知肚明。

由於一系列利好因素頻傳，近來，香港樓市回暖，投資者入市信心明顯增強，樓市氣氛明顯轉好，交投暢旺。對此，業界對2019年香港樓市開始樂觀起來，原來大多分析預計2019年香港樓市會繼續維持下跌狀態，甚至有分析指今年香港樓價平均至少會下跌10%，但目前各種市場分析開始轉變之前的看法，認為今年香港樓市謹慎樂觀，值得期待。