【識港網訊】 物流業迅速發展，未來十年，大灣區物流業對於高標倉儲的需求將上升到一個新階段。高力國際研究部6月1日發布的《大灣區物流市場機遇前瞻報告》顯示，在大灣區的發展藍圖下，物流倉儲被認為是大灣區內地城市裏面最具吸引力的資產，有高達38%的香港投資者將其定為自己的投資首選。

    未來三年需求增長六成

據高力國際研究報告顯示，2018年大灣區交通運輸、倉儲和郵政業的增加值已經接近500億美元。2018年大灣區集中箱吞吐量為5400萬標箱，到2020年底，將年吞吐量提升至6200萬標箱。從2014年至2018年，大灣區內地城市的物流貨物周轉量的年複合增長率達到20% 凸顯出大灣區物流業的迅速發展以及需求的急速上升。

報告指出，交通系統是物流業中的核心要素，《廣東省推進粵港澳大灣區建設三年行動計劃（2018-2020年）》中，提出在2020年建成超過5000公里的高速路網，與此同時，《粵港澳大灣區鐵路網規劃（2018-2035年）》中，也描繪出鐵路系統升級的藍圖。在交通改善物流條件的同時，中國電商的快速發展也催生了對物流倉儲市場的龐大需求。高力國際展望，若中國電商繼續在未來三年保持同樣的增長勢頭，至到2022年，電商的需求將比目前再增長60%。

     存量2022年達1020萬平米

一方面是龐大的物流需求，另一方面是大灣區的倉儲市場則供應受限，存量的增速仍與需求的增速存在較大的差距。

報告認為，供求動態預測考慮到隨?大灣區各個城市的不斷發展，物流倉儲市場亦會與之增長，充足的倉儲土地供應是物流業發展的必要硬件。

然而從供應的角度來看，報告數據顯示，從現在到2022年，未來三年中，大約將有250萬平方米的新增供應將進入大灣區倉儲市場，與2020年第一季度的770萬平方米存量相比，增加了32%，存量將會增加到1020萬平方米，與電商將達到60%發展速度相比，物流倉儲市場存量的增速仍與需求的增速存在較大的差距。

有鑒於大灣區物流倉儲市場供大於求現狀和未來前景，意在大灣區尋求發展機會的國內外投資者密切關注?物流的板塊。根據高力國際近期發布的2019年香港投資者調查，物流倉儲被認為大灣區內地城市裏面最具吸引力的資產，38%的香港投資者將其定為自己的投資首選。

    五城物流倉儲發展潛力大

報告在分析了大灣區物流市場發展後認為，珠海、中山、江門、肇慶及惠州將是大灣區未來物流倉儲市場發展潛力最大的城市。

批發零售業銷售是物流設施的重要支撐，在2019年，該銷售總額在廣佛肇區域已經超過1.2萬億元，而廣佛肇區域高標倉存量達到350萬平方米。深莞惠區域情況亦較為相似，批發零售業銷售總額為1萬億元，高標倉存量為340萬平方米。

與大灣區中這兩個成熟的區域相比，珠中江區域的批發零售業銷售總額僅分別為兩個區域的三分之一，物流倉儲市場僅分別為另外兩個區域的8%左右，顯示出珠中江區域物流倉儲市場嚴重的供不應求，發展潛力也更大。

其中，就珠海而言，隨?港珠澳大橋的落成，珠海利用自身的區位優勢，加緊在物流業和航運業上與港澳的緊密合作；隨?深中通道2024年落成，屆時中山將會成為連結珠江西岸與珠江東岸的物流樞紐；就江門而言，政府決心大力發展現代物流業，將江門市打造成珠西物流樞紐城市和粵西區域物流中心。

在廣佛肇及深莞惠區域，由於深圳和廣州倉儲市場的高租金以及有限供應，一直以來開發商和租戶都在周邊城市尋求備選。過去十年間，佛山和東莞是投資者的首要選擇，佛山的市場存量增長了4.8倍，租金在2010年至2019年間增長了38%。

對此，高力國際表示，隨?開發商和租戶的湧入，佛山和東莞的租賃費用亦水漲船高，從而令到這些溢出的需求再次轉移到惠州和肇慶，區域內的深圳和廣州是其所在區域的倉儲需求的主要驅動力，分別佔其區域消費力的57% 和69%。同時，這兩個城市的具有吸引力的租金以及勞動力，將使他們成為下一個物流的熱點區域。