【識港網訊】香港中環寫字樓租金連續4年高踞全球榜首。置業顧問仲量聯行資料顯示，該區租賃成本(包括租金、稅項及服務費用等支出)較紐約市中心(曼哈頓)高出六成，亦較倫敦西區高近75%。該行又稱，內地企業積極承租甲級寫字樓在香港擴張是驅使中環租金成本高昂的主因;惟上季度起有關需求已下降，部分公司更轉到非核心區尋找租金較低的寫字樓空間。值得關注的是，一向被跨國企業視為後勤辦公地點的港島東，正逐漸成為辦公地點首選。

銀行金融業為高檔寫字樓大戶

今年仲量聯行高檔寫字樓租金追蹤指數(Premium Office Rent Tracker)，合共分析了61個城市位處黃金地段的最高質素寫字樓的租金資料。

亞洲市場方面，最貴的10個高檔寫字樓市場中，中國城市佔去6個，包括香港、北京、深圳、上海等。惟隨著企業設法節省成本，許多中國城市也正經歷去中心化。數據顯示，香港中環高檔寫字樓的平均租賃成本為每平方呎338美元，北京金融街為每平方呎189美元，而上海浦東區為每平方呎131美元。與此同時，新加坡在亞洲各大城市中的排名從2017年的第14位，躋身前10。

仲量聯行調查顯示，銀行業和金融服務業是全球高檔寫字樓的最大租戶，覆蓋全球72個市場超過一半市場份額的主要租戶。該行亞太區商業部董事總經理蕭子銘(Jeremy Sheldon)表示 ：「私人、企業和投資銀行等金融服務業的高價值及高利潤業務樂意在北京、上海、東京和新加坡租用高檔寫字樓。成本仍是企業所在地的關鍵因素，這等公司在選擇下一個辦公地點時會優先考慮人才和配套設施需求。他們屬意優質寫字樓以吸引和挽留頂尖人才，這也有助它們提升品牌形象。」

中區仍受追捧 兩東最受歡迎

據分析，各行各業企業租戶都尋求在其戰略領域上整合和優化資產組合，並趨向於了解企業所在地對於吸引和挽留人才方面所起的作用。香港中環是一個典型的例子，其優越的交通連接、便利的配套及超卓的數碼化基礎建設均是企業在選擇下一個辦公地點時考慮的因素。

仲量聯行香港研究部主管馬安平說：「香港作為亞洲的金融中心樞紐，中環仍是最重要的金融區。由於中環寫字樓空置率偏低，所以推動租金節節向上。」他指，現時大部分企業已將目光投向香港非傳統核心區的寫字樓市場，2018年第三季度，逾半數新成交的寫字樓租賃個案位於非核心區，其中以港島東及九龍東最受歡迎。
馬安平補充道，港島東的總租賃成本較中環低64%，因此金融、保險、房地產及商業服務業正逐漸向該地區轉移，目前約佔租戶總數的37%。此外，越來越多的科技公司及律師行亦遷往港島東，如安永會計師事務所及貝克麥堅時律師事務所等一些知名租戶。
中原(工商舖)寫字樓部高級營業董事周浩然則強調，中區指標商廈續受追捧，投資價值穩健。大量內地及海外企業進駐，港島核心區尤其受到追捧，租售價格持續上漲，投資價值顯著。他指，新近有業主看準市況，推出美國銀行中心高層細單位放售，意向價約4024萬元，折合呎價約4萬元。不僅如此，未來受到恒基地產(012)天價投得之美利道停車場帶動，今番放售物業造價亦會有不俗上升空間。

【樓市展望】明年香港樓價跌聲一片?

標準普爾最新報告指，香港銀行業明年前景展望穩定，惟經濟增長有放緩跡象，預計香港樓價將會下跌5%至10%。標普全球評級金融服務評級董事鄭弘澤表示，市場對住宅仍求大於供，相信樓市未必出現大跌，一旦樓價急跌則建議政府可考慮減辣。另外，由於香港銀行持有房地產相關資產約佔30%至35%，當中包括按揭貸款，由此預期明年樓價下跌最多10%。他又指，自美國上次加息後，香港銀行已跟隨上調利率，相信明年港銀將繼續觀察美國利率走勢。

長實：納米樓跌幅可達30%

長實執行董事趙國雄接受媒體採訪時稱，集團早已料到中美貿易戰無可避免為經濟帶來負面影響，情況或會惡化，故去年便大手沽出住宅新盤套現逾500億元創歷來紀錄。他並預計，明年經濟會較今年更差，料明年樓價或跌25%至30%。
趙國雄稱，雖然香港至今加息幅度輕微，惟過去數年樓價急升，巿民收入追不上，供樓負擔正在加劇。他又認為，中美貿易戰是一個深層次矛盾，不是短期就可解決得到，料明年將會是充滿挑戰的一年，貿易戰對樓巿的影響將更明顯。他指，高危「磚頭」類別，包括已承做二按的樓盤及納米樓，特別是納米樓供應過多，故是高危類別，跌幅可達30%;其他「磚頭」則視乎位置及區內供應量，跌幅料介乎10%至20%。

中原：樓市調整尚未結束

另外，中原經紀人指數CSI最新報44.28點，較上周的35.43點大升8.85點，升幅為2017年2月之後92周以來最大。CSI單周顯著反彈並向上迫近45點，反映中美貿易戰暫緩升級令市場氣氛迅即緩和，樓市有止跌回穩象。惟CSI仍在50點以下，說明樓市調整尚未結束。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指，本周CSI向上迫近45點好淡爭持區間下限，終止了連續6周低企35點水平;如CSI升穿45點，樓市將進入好淡爭持狀態。這顯示，未來本港樓價升跌各有一半機會。

財爺：近期樓價調整屬正常

昨日，財政司司長陳茂波表示，香港樓價持續高企，過去3個月來的調整屬正常。他強調，現時情況與10年前不同，無論是房屋供求、按揭比例、就業情況等均不一樣，樓市調整暫時不會影響經濟及金融體系，政府會保持審慎態度，讓市場自然運作，確保風險得以管控。另外，他指，香港經濟增長持續強勁，第三季按年增長2.9%，全年料增長3.2%。