【識港網訊】地政署昨公佈，啟德跑道區首幅住宅地皮–啟德原機場跑道區4B區3號地，由會德豐、新世界(017)、恒基(012)及帝國集團旗下公司Voyage Mile Limited以83.33億合資投得，樓面呎價約1.45萬元。

萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文認為，中標價為預期估值之內，由於地皮發展規模大及市場風險增加，大型發展商合組財團，有利分散在發展和賣樓階段的風險。他續稱，今次成交價亦對未來跑道上的地皮價值有指標性作用。

料樓價每呎2.8萬元起

林浩文又表示，地皮有CBD2核心商業區效應，項目享海景，惟缺少生活配套。他估計，項目以發展中小型單位為主，亦會加上部分大單位及特色戶，以利去貨，料落成後每呎賣2.8萬元起，總發展成本約115億元至125億元。

中原測量師行張競達表示，啟德第4B區3號住宅地為啟德跑道區首幅地皮，屬市場下限價批出，可見發展商出價傾向保守，料成其餘數幅跑道區後排地皮的地價指標。因此，他決定調整同樣位處跑道區後排，並即將截標的2幅地皮估值，其中，本周五截標的啟德第4B區4號住宅地的估值，由原先92億元調低至83.3億元，每呎樓面地價1.45萬元，調減幅度9%，中原已先後2次調低該地估值，每呎樓面地價由最初的1.8萬元，調低至現時1.45萬元，累積調減幅度達19%。

中原調低區內地皮估值

另一幅啟德第4B區2號地皮，位處跑道中段，向市區方向，享市景，將於本周五起公開招標，並於12月21日截標，中原將該地估值由原先95.1億元調低至86.1億元，每呎樓面地價1.45萬元。

昨日批出的啟德原機場跑道區的4B區3號住宅地皮，上周五獲8份標書，入標的財團還包括長實(1113)、新地(016)、建灝地產、中國海外(688)和高銀集團；嘉華國際(173)夥拍信置(083)，以及寶庭重建發展牽頭與本港基金合資。

地皮佔地約10.4萬方呎，可建總樓面約57.4萬方呎，市場估值介乎77.5億元至91.9億元。根據賣地章程，項目將分高低座發展，預料提供多元化戶型的分層戶，提供分層戶及低密度或洋房單位。

【財經拆局】未來8同區地皮估價料微跌

昨日啟德原機場跑道區內第一塊地皮4B區3號以市場預期價83.33億元批出，其指標價性質或令人相信，其餘8塊地皮之估價將向下調，但幅度應該輕微。

啟德地抗跌力強

首先，東九龍核心商業區已漸成規模，啟德更是香港都市更新及政府發展重點，加上跑道區地皮臨海，整個區域土地估值昂貴，需要不同財團參與競投。此外，隨著沙中線及其他交通配套逐步完善，預期此類住宅項目，將來一定不會被市場冷落。該區地皮發展成本雖大，但未來潛力更大，因此相信估價不會大幅度下調。

此前同區地皮估值貴絕全港，月前啟德3幅鄰近港鐵沙中線站出口的地皮曾估值共約472億元。今年5月，新地以251.61億元投得1F區1號商住混合地盤；去年5月，南豐以近246.01億元投得1F區2號商業或酒店地盤。兩者成交價居本港二甲，高於中環美利道停車場之232.9億元，由此可見整個市場對啟德發展區的看重程度。